利率对房价作用的传导机制
利率*策作用于房价是一个间接的传导过程，利率变化传导到房价中间经过多个传导变量。
人们普遍认同的利率作用于房价的传导机制包含以下几种：
（１）成本约束机制
就商业银行而言，存贷款利差是商业银行的利润来源，利率变动会直接影响商业银行经营成本和利润，还会通过影响银行的利率敏感性资产和利率敏感性负债影响银行资产负债结构，商业银行资产负债结构严重失衡时会对盈利性、安全性、流动性带来挑战。
对房地产开发商而言，资金主要来源于银行贷款，银行贷款利率代表着开发商的融资成本。融资成本过高时开发商会减少投资行为，房市由此降温；当融资成本较低时，开发商会加大地产投资。
对居民而言，房贷利率也会影响购房行为，贷款利率降低时则有更大购房意愿，贷款利率升高抑制居民购房意愿。
从以上分析可以看出，无论是银行、购房者还是房企都受利率成本的限制，利率上涨会导致房企融资成本和购房者的贷款购房成本提高，降低银行放贷意愿，削弱房地产市场的投资需求和消费需求，导致房地产市场萎缩，推动房地产价格的下行。
利率变化通过成本约束影响房价的过程为：
利率变化一房企融资成本上涨，居民购房成本增大一房市需求降低一房地产价格下降。
（２）资产组合理论
根据资产组合理论，投资者会根据自身风险偏好选择多种投资工具组成资产组合，在承担一定风险的条件下会调整组合工具以达到收益最大化目标。
就国内情况而言，投资组合主要包括股票、债券、储蓄、基金、*金、房地产等投资工具。
利率变化时会影响组合内各资产的收益率，投资者为寻求收益最大会随之调整组合内资产种类及结构，作为资产的一种，房地产需求在利率变化影响下随之改变，房地产需求改变引起房价变化。
但是，利率影响下房价的变化方向并不能确定，因为挤出效应最终结果如何需要综合分析利率变动对组合内各种资产的影响。
从以上分析可以看出，利率波动作用于房地产市场的资产组合传导渠道首先是利率波动使资产组合内各资产的收益率发生改变，投资者在承担一定的风险下追求组合收益最大化，于是调整组合内各资产的比重，包括调整房地产投资额，调整过程中改变了对房地产的需求，从而引起房价变化。
但资产组合效应最终对房价的影响是不确定的，利率的变化可能推高房价也可能抑制房价，需要综合考虑多种因素才能确定。
利率波动通过资产组合效应作用于房价的传导机制简要表述为：
利率变化一各资产收益率变化一投资者调整组合内资产结构一房地产需求改变一房价变化。
（３）市场预期机制
市场预期机制从心理预期的角度描述利率对房市的作用渠道，描述的是在完全竞争市场中，投资者根据自身的判断做决策。利率变化向经济行为主体传递了某种信号，影响投资者的投资判断，从而改变资金在房市流向，最后影响房价。
央行实施货币*策调控经济时也是给市场传递一种信号。紧缩性的货币*策往往让投资者形成楼市利空的预期。楼市利空预期降低房地产需求，供给不改变的情况下需求曲线向左移动，房价降低。
此外，对国际游资而言，加息会让国际游资形成该国货币升值预期，国际游资涌入该国抬高房价。对房地产有刚性需求的购房者预期房价未来上涨会选择在当期入市，使当期房价上涨。
预期自我实现过程会加大预期机制的作用，增加利率对房价的影响，对房市有投资刚需的投资者会追涨，增加房市交易量，房市在预期机制作用下形成“量价齐涨”现象。
从以上分析可以看出，利率变化作用于房价的市场预期传导渠道为：
利率升高一对投资者传递楼市利空信号一投资者预期房价下跌一抛售地产资产一房价下跌。
汇率波动影响房价的传导机制
汇率代表一国货币的国际购买力，这种国际购买力的变化对国内房价的影响机制目前形成三种共识，分别是短期国际资本流动传导渠道、货币供给变化传导渠道、购买力直接作用机制。
（１）短期国际资本流动传导渠道
房地产作为不动产，其变现能力较弱，对于外来冲击，一般变现能力弱的资产其价格更容易受到短期国际游资的影响。汇率冲击对房价影响的渠道中国际资本流动也是最重要的渠道。
从贸易收支的角度来看，当本币币值被低估，则有利于本国商品出口形成贸易顺差，外汇市场上本币需求增加，央行为了稳定币值需要投放本币购入外汇，导致市场上流动性增加，多余的流动性流入房市推高房价，由此可见，贸易顺差越大累计的流动性就会越多，房价波动程度就越大。
从资本流动的角度来看，本币汇率贬值会吸引国外资本进入本国市场，在实体经济没有好的投资机会时，资本流入房市推高房价。
汇率变化影响房价的短期国际资本流动渠道作用机制为：
汇率变动—贸易条件改变一国际收支差额改变一外汇市场失衡一央行干预，流动性变化一房价波动；汇率变动一国际游资流入流出一房价波动。
（２）货币供给变化传导渠道
我国汇率制度方面对人民币币值实行一定管理，当人民币汇率有明显变动趋势时央行会干预外汇市场稳定人民币币值。
人民币汇率走强短期内吸引国外资本涌入中国市场。中央银行为了缓解人民币升值压力在外汇市场投放本币买入外汇。投放于外汇市场的人民币经过商业银行的货币乘数放大作用，会形成大量流动性。
中国房地产有较强刚性需求和投资需求，流动性旺盛容易推高房价，房价上涨的过程进一步吸引外资流入，外资持续流入继续迫使央行在外汇市场上投放人民币，新投放的人民币经过商业银行货币创造功能创造出大量流动性，形成正反馈机制。
流动性供给大于经济实际需求时一方面涌入房地产市场推高房价，另一方面拉动物价上涨形成通胀压力，通胀形成的情况下不动产需求增加，房价进一步提髙。
同理，当人民币汇率下跌，国际游资短期内撤出中国市场，央行为稳定外汇市场上人民币汇率需要买入本币投放外币，商业银行用于信用创造的基础货币迅速减少，国内流动性骤减。
一方面，流动性减少使房市降温，房价回落，另一方面，银行流动性减少后房地产行业融资成本将会增加，对房市形成利空，房价会进一步下跌。
综上所述，汇率波动影响房价的货币供给传导机制为：
汇率变动一央行干预投放货币—商业银行创造流动性一物价水平变化一房价波动。
（３）购买力直接作用机制
房地产行业成本主要包括土地成本、建筑材料成本、劳动力成本、经营管理费用、销售费用等。汇率波动意味着进口原材料成本发生变化，进口材料成本改变从而影响房价。
例如一国货币走强，进口原材料成本下降，拉低房地产建筑成本，进而降低房价。
购买力直接作用机制可以表达为：
汇率变化一央行干预投放货币一商业银行创造流动性一物价水平变化一房价波动但是对于我国房地产而言，进口材料成本在总成本中所占比例较低，因此汇率变化对进口材料的成本影响并不大，对于我国房地产而言直接作用机制不是汇率变化影响房价的主要渠道。
房价和股价互相作用机制
房价和股价间的作用机制经过学者们长期探索，目前形成以下三种主流的观点，分别是财富效应、替代效应和信贷效应。
（１）房市和股市间的财富效应
庇古和凯恩斯定义的财富效应是指人们财富收入增加后增加对投资和消费的需求。如今的财富效应扩展到净资产领域为净资产增加居民增加投资消费，房价和股价之间的财富效应可以理解为房市和股市之间具有正相关关系，即房价和股价之间有相互促进作用。
房价和股价之间的财富效应具体可以表述为；房价上涨使居民当期资产增值，并且对经济形势乐观，对未来收入形成好的预期，于是加大股市投资，拉动股价上涨；
同理，股价上涨也会增加居民当期资产价值，股市作为经济的晴雨表，股市上涨容易让居民对经济形势看好，于是加大房市投资从而拉动房价。房价和股价间基于这种相互促进的作用，形成了正相关关系，即财富效应。
就我国实际情况而言，相对于股市投资，房地产投资需要动用的资金较多，房价上涨给投资者带来的收益往往远大于股市上涨带来的收益。
从这个角度来看，存在房价上涨的财富效应比股价上涨的财富效应更明显的可能性。
综上所述，房价和股价间的财富效应可以表述为：
房价上涨一投资者资产增值一投资者对经济形势乐观一加大其他方面消费、投资一其他资产需求增加一其他资产价格上涨。
（２）房市和股市间的替代效应
财富效应揭示了房市和股市之间相互促进的作用，二者之间除了有相互促进作用，还有相互抑制的作用，即替代效应，替代效应代表着资产价格之间的负相关关系。
经济学中的替代效应指两种具有相似功能的商品里，其中一种商品价格发生变化导致消费者将需求转向另一种具有替代作用的商品，增加了替代商品的需求，替代商品的价格随之变化。
在资产投资里马可为茨的资产组合理论阐述了投资领域的替代效应。
基于在一定风险的条件下收益最大化的原则，资产组合内各资产收益率发生变化，投资者会调整资产结构，改变组合内各类资产的比重，减持收益率低的资产，加持收益率高的资产，调整后的结果是收益率高的资产替代了收益率低的资产，这就是资产间的替代效应。
具体到房市和股市之间的替代效应则表现为：
房价下跌导致房地产投资收益率下降，投资者抛售房地产资产，将资金投向股市，股票资产需求增加，引起股价上涨；同理，股价下跌导致股市投资收益率下降，投资者抛售股票资产，将资金投向房市，房地产需求增加引起房价上涨。
综上所述，房市和股市间的替代效应可以表述为：
房价下跌一房市投资收益率下降一投资者减持房市资产，转向股市投资一股票资产需求加大一股价上涨。
（3）房价和股价间的信贷效应
房价和股价间的信贷机制效应描述的是信贷传导渠道下房价和股价间的正相关关系。金融机构给企业和个人提供信贷时，很大程度上根据贷款者的抵押资产的价值来确定授信额度。
从信贷需求者的角度，当企业以厂房等不动产作为抵押物向银行贷款，银行会评估抵押的厂房价值，确定是否给企业贷款以及贷款额度。
当作为抵押物的厂房市场价格上涨时，银行会加大授信额度，企业将获得更多资金用于投资生产，提高经营效益，如果企业是上市公司，随着经营效益的提高企业的股票价格会获得上涨支撑，从而股价上涨；如果企业将贷款资金用于证券市场投资，加大对证券资产的需求，同样会推高股价。
同理，如果企业以股票等证券资产作为抵押物向银行贷款，股价上涨时，银行会向企业提高授信额度，企业将获得更多资金用于建设厂房，这一过程中加大了对厂房的需求从而拉动房价上涨。
从信贷提供者的角度，金融机构往往持有大量房产抵押资产和证券资产。当房价或股价上涨时，金融机构的资产负债结构改善，拥有更大放贷能力，此时金融机构会降低贷款利率，扩大贷款规模，促进经济繁荣增长，经济向好的情况下各类资产价格往往会上涨，资产价格上涨又进一步改善金融机构资产负债结构，形成正向循环。
综上所述，房价和股价间的信贷效应可以表述为：
房价上涨一房产抵押物价值增加一银行资产负债结构改善，授信额度增大一企业加大投资，经营效益向好一股价上涨。