有人算过一笔账，如果按照首付款30%，商业贷款70%算，在不考虑通胀因素前提下，要保持房子不亏钱，每年房价要涨5%以上才不会亏本，不涨就意味着亏本。而在过去25年里，平均每年的房价增幅在9%左右，显然，除了个别区域、个别房源，人们持有的大多数房子都是赚的。
但时过境迁，从央行调查的购房者信心报告数据可以看出，房价“永远涨”的预期正在一点点改变，越来越多的人不再把购房作为对冲货币贬值的优选项，这也与国家一再提倡的“房住不炒”理念逐步趋于一致。
明年起，做好“贬值”准备？
现在网上有很多关于房产贬值的言论，特别是这几年房地产市场受疫情影响，以及国家坚持去房地产商杠杆措施的执行，从年下半年至今，楼市进入长达两年的调整期，市场恢复力度不够，让一些房产持有者丧失了信心，朋友圈经常可以看到各种低价房源，相比年高峰期，折价10%-30%不等。
那么，是不是意味着房产贬值潮就要来了呢？如果说普通人看不准，我们正好可以看看郁亮的一个最新看法，大概说了三层意思：
一是检讨开发投资仍然有些冒进，将改变拿地+融资模式，坚守财务稳健。
万科是最早提出要“活下去”的房企，而且还是在年房地产如日中天的时候提出的。面对当时很多人的不屑一顾，事实证明，万科的战略选择是正确的。即便如此，郁亮仍然觉得他们在拿地方面有些冒进，说白了，地块拿的有些多，就会贷更多的款，对他们来说风险更大。可以想象一下，目前的土地市场拿地本身就较冷了，如果像万科这样的头部房企再收缩拿地，意味着什么？
二是要消化过去的问题，时间可能要比预想的长，要想脱胎换骨还需较长时间。
过去是什么问题？其实，这基本就是一直在谈的话题，而且也是这两年国家一直在的事，即去开发商杠杆。中国房地产报做过相关统计，上市房企TOP50总负债19.7万亿，相当于这50家房企平均每家都负债近亿，其中恒、碧、万、绿负债过万亿，很多房企的负债远高于净资产，这也是国家为什么要出台针对房企的“三道红线”。
经过两年时间的降杠杆，部分房企进入绿档，但大部分房企仍旧绿档之外，加上市场销售不济，房企要达标不是一朝一夕之功。原本计划让所有房企在23年6月30日达标，现在提都不提了，很明显，完不成。而且注定很多房企这一辈子都完不成了，怎么办？只有以时间换空间，房企、项目被优质房企合并，但这种行为从来都不是主动行为，只有当市场把他们磨到无法支撑下去时，才愿意让步，像万科这样的超级房企，他们也在等优质兼并机会。所以，要房企数量从现在的10万家降到正常几千家、万把家，这些都需要较长的过程。
三是相信房地产市场一定能恢复，未来房地产市场仍然有较大潜力。
毫无疑问，深铁是万科的大股东，郁亮的发言有些自然是说给股东们听的，有表达信心的必要，但也可从话中读出一些行业的信息。郁亮列了几个数据：1.未来10年将有2.6亿新市民留在城市，新增0.7亿新城市人；2.城镇里有1/3的房子是年前建造的，大部分连电梯都没有。在郁亮看来，这些新增需求和改善需求都有增长空间，特别是后者空间更大。现在大家短期观望不买房，主要还是外部原因造成的，这些都需要时间修复。但由于我们的需求还在，房地产市场一定能恢复到合理水平。
郁亮的看法，很可能是对的
业内都知道，郁亮是居于房地产开发商龙头地位的万科掌门人，为万科的发展倾注了毕生心血，与其说是最懂万科，倒不如最懂房地产这个行业，否则，也不会带领如此庞大规模的万科，在房地产行业混得风生水起。所以，在行业判断方面，并不因为他是开发商就选择视而不见，我们更应该