TUhjnbcbe - 2024/8/1 14:22:00
这一次，我还是不建议你提前还“房贷”，看完分析踏实了01借债意识当买房贷款成为一种普遍现象时，大伙始终在纠结一件事“房贷利息这么高，手上有闲钱了是不是应该提前还贷？”。关于这个问题，我曾多次对他们讲，进行过系统的分析并告知了结果和最终选择。不少人总会找出各种理由来反驳，比如说“二三十年还贷利息差不多等于本金，最好的光阴都在为银行打工”、“债务就像一座大山，压得自己喘不过气来，无债一身轻的感觉真好”。本文试着通过平实的案例和真切的数据，把大家从传统思维中解放出来，让我们切实感受到从银行贷款是一件利己的事。银行的钱从哪里来？来自所有的人，无论是有钱人，还是没多少钱的人（但人数众多），然后放贷给谁？不是穷人，而是有很多资产的富人。这就形成一种现象，穷人有一分钱就在银行存一分钱，而富人是能在银行能贷多少就贷多少。富人利用银行的钱如滚雪球式的越赚越多，特别是在这些年房价轮番上涨过程中，富人们通过向银行贷款买房，资产不知道翻了多少倍。企业主也是如此，他们利用银行贷的钱低价购买了大量房产，形成了固定资产，随便处理一些房产就可以让企业扭亏为盈。造成这一结果的原因，那就是债务意识问题。富人或企业主，只要银行愿意贷给他们，当然也会想尽办法，他们就尽量贷，即使还不上，最终亏损的不一定是自己的钱。而穷人呢，担心欠银行的钱，若还不上，会造成被动的局面，会造成自己好不容易积累的财富一无所有。这就是债务意识问题，富人越来越大胆借款，而穷人越来越担心朝不保夕而不断存钱。世间始终存在这样一种定律，赚钱的都是少数人，而大多数人是被人赚钱，所以，当富人握着大量增值的房产，说不定已经涨了十倍、二十倍，然后再卖给穷人，彼时，富人已经完成了财富积累。曾有一位学者说了一句既现实，又很有哲理的话。在中国，一个普通人一辈子能够从银行获得的最大的资金就是“房贷”！这句话对吗？细细想想，除了房贷，你能轻易的从银行贷到款吗？各种抵押物、各种担保以及各种手续。总之，很难！02珍惜首贷资格现在的房贷利率看似已经很高了，至少相比前些年高出不少，这是不可否认的事实。但细心的人会发现一个两个问题：一是如果把这时间拉长到30年，目前的房贷利率水平在中国利率史上是处于相对低位的；二是房贷利率是我们能够在银行贷出的大额资金里最低的金融产品。现在银行的基准利率是4.9，很多地方首套房贷利率就是这个水平，大城市可能有5-10%的上浮，即使如此也只有5.-5.39，但你知道个人在银行的其他贷款利率是多少吗？低于6个点基本是没有银行愿意贷给你的。你知道卖给你房子的开发商融资利率是多少吗？8个点都算少的，10个点，甚至更多。记得在08年时，很多银行开出了商品房商贷7折利率优惠政策，这是什么概念？基本就是公积金贷款利率，即使如此低，还是有不少人觉得买房按揭贷款是在为银行打工，不敢买房，也不敢贷款。即使到了今天，还是有不少有意识的人会抓住首套房的贷款资格，通过合法途径变为首套房资格，首先是用足公积金贷款额度，这个一定要用，有的城市还可以在首套房公积金贷款还完后，再买第二套房还可以用，别舍不得用哈，现在3.25的公积金贷款利率简直就是福利，你就是存个什么安全的货币基金也不止这个利率。即使你有能力全款买房，也要用这个公积金贷款。然后就是用好首套房资格，因为很多城市首套房利率还是比较低，而二套房贷利率已超过6个点。03还贷方式选择目前普遍存在的房贷还款方式主要就两种：等额本息和等额本金。选择哪种还款方式本身没有对错，主要是根据你的家庭经济状况来决定。以W商贷30年期上浮5%为例，等额本息利率总额为96.46W，每月月供均为元，一直还30年。而等额本金利息总额首月还款元，以后每月以12元递减，前期还款压力大，后期还款压力逐步减小。在实际选择过程中，银行为什么更多时候会给我们等额本息还款协议签呢？原因就在于借款人都希望月供额看起来相对较小，压力不大，这也是银行出于招揽更多生意方面考虑。不过，在等额本息还款方式中，你会发现一个问题，在开始还贷的时候，每次月还款额里本金占比1/3不到，大部分还款都是利息，这简直就是在给银行打工啊。因此很多人盘算着，只要有点积蓄就一笔一笔提前还款，早日逃出被银行盘剥。希望通过提前还款，减少利息总额支出。这个想法显然有所误解。你提前还款既改变不了房贷本息构成，也不能减少利息支出，仅仅是缩短了还款周期而已，实质上你并没有占到任何节省利息的便宜。事实上，你一直这样还下去会吃亏吗？非也！仍然以W商贷为例，按照基准4.9%利率来算，你每月还款金额是，其中本金，利息4，1年就是4.9W左右。那么你借款W，利息按4.9%算，1年本身就要还利息4.9W。这种还贷结构数据是不是很奇妙。因此，你应该做的就是，这么低的利息贷款能贷多少贷多少，能贷多久贷多久！当然，如果再辅以下面的论证，你的选择都是值得的。04时间的奥秘谈时间，一定要放在实际的环境中。首先你要承认3个事实：一是经济是发展的，收入是增加的；二是货币是越发越多，钱越来越不值钱；三是房贷占你收入的比重会越来越少。有了这个前提，以过去5年南京的房价变化为例。在年时，南京商品房均价不到1.4W，而到年，这个数字变为接近3W，足足翻了一倍，即%。有人说，这是这段时间涨的不正常，那么，我们把这个幅度调正常一些，未来5年只涨30%如何？那么均价可达到4W，那么平米房子就是就涨了W，又假设我们只贷款W，按照前面算的利息总额就是91W，这可是贷的30年啊，也就是说你现在买房，5年后，你的房产增值部分就足可以抵消所有利息。当然，我不是鼓吹大家买房。此外，由于经济是发展的，货币是越来越多，所以，你的账面收入肯定是递增的，难不见10年前南京最低工资不足千元，到年已经越过两千元大关。相信10年间，你的收入肯定也不止增加一倍，你原来每月还元的房贷，占工资50%，现在可能只占25%，当然，这是保守估计。最后说的就是货币，我们常看M2增速，在年之前，我们的货币增速都在11%以上，到年开始下降到两位数增速以下，随着经济增速放缓，货币增速降低是一定的，但我们的经济还是要保持中高速发展，才能摆脱中等收入陷阱，所以与之匹配的货币增速降在这样一个适当区间后，会保持一个稳定增速，未来5年，即使比现在8%左右增速下降1个点，那么我们的货币贬值幅度显然仍然高于所有的房贷利率。处在这样一个时代，你还会提前还房贷吗？至少我不会。