原创财经
财经木羽发自北京
“中国人说起房地产就像打鸡血似的，人人都是‘砖家’。”
关于中国房地产市场和房价的评定与判断，独立经济学家、鑫星伊顿CEO金岩石认为，城市化反战迅猛，但有两把尺子不会过时，即房价收入比和租金回报率。
金岩石认为，城市的价值在城市化突飞猛进的阶段，一看货币二看人口，政策变化，但无法不改变趋势，最终是看哪些地方宜居、宜商、宜宾（来了就是城里人）。
尽管城市化迅猛，但是，他强调，有两个经济学公式不会过时，一个是房价收入比，一个是租金回报率。
简单说就是，想买买得起，或者租得划算。
这个时候房价再涨，那就是富人的游戏了，最终涨的是社区价值，第一安全，第二身份，第三圈子。物以类聚，人以群分。
在“房住不炒”的阶段，高房价还会涨，普通住宅就是抗通胀了。
金岩石认为，最傻的是穷人借钱买房，撑面子，梦发财。现在城市分成三级，超大型城市中的豪宅还会涨，也就是每平米10万元以上的房子还会涨，卖的时候再腰斩。普通住宅普遍上涨的时代结束了，涨幅就在通胀+增长，还局限于部分地区。
租金回报率是最重要的。
金岩石表示，中国一线城市的租金回报率是1.3%—1.6%，好一点的理财产品，收益率是8%—10%，巴菲特的收益也才20%，用理财产品的收益支付豪宅的房租是最划算的。所以建议中产上层卖转租，尤其不能借钱买房。
至于有没有高的租金回报率呢？金岩石认为是自欺欺人，是用十年前买的投资算计自己。他举例，“现价计算的租金回报率最高的是沈阳，3.5%，你去吗？”
今年5月下旬，金岩石曾表示“决定房价的一定是租金回报率”。
租金回报率如果不超过国债收益率，房价就会贬值。而房价上涨的背后，脱离收入、租金，还有两个重要因素，一是财富密度，二是科技密度。未来的中国将会是像东莞、余杭这样的小珠三角，小长三角。
金岩石曾强调，不要再炒房子了，因为我们已经走进了思想创造财富的时代。