前两天中国房地产协会，公布了我国的房价行情数据，结果有个城市的二手房价格是比2月份下降的，其中北上广深全部下跌了，上海跌了5.85%，不过下跌完之后深圳的房价也很吓人，3月份2收房的平均单价为，然而几家欢喜几家愁，有的城市房价是逆风翻盘啊，比如杭州，竟然上涨超过11%，不过杭州呢，这个城市有他的特殊性，我之前看到一个数据，年的时候，杭州的人口流入比深圳还多，超过了50万人，这二者是有很大的关系的，后面会详细说。
其实关于房价的讨论最近一直很热，因为很多人注意到最近全球都在放水。进入3月份以来，随着新冠疫情的全球扩散，刺破了美国股市的泡沫，出现了连续4次熔断，美国为了救市也是不惜一切代价，直接宣布无限量购买国债和抵押贷款支持债券，3月28号国会通过了2.2万亿的经济刺激法案，加上前期美联储已经把利息降到了0，肉眼可见的美元洪流正在向全世界涌过来。和美元汇率绑定的国家自不必说，必然要增发货币，抵消美元的贬值。没有和美元直接绑定汇率的国家，也是离不开美元这个锚的，刚刚结束的G20外长会议，这些国家宣布将放水5万亿美元，用来刺激经济发展。
在中国这边，截止到目前仅仅是8个省公布的重点项目投资额，也就是新基建就达到了33.83万亿，在刚刚结束的政治局会议上，也做出了增加政府财政赤字和地方债，发行特别国债的决定，最近央行操作的7天逆回购，中标利率下调20bp至2.2％，加上持续的降准，这也被市场解读为降息的前兆。在疫情期间，只有钞票印刷业做到了真正的复工，一时间全球各地洪水滔天。
这种情形很容易让人想起08年，4万亿刺激之后，中国房价疯狂上涨的历史，原则上讲，市场上投放的钱多了，总得找个好去处，炒房又是中国人喜闻乐见的活动，这次房价会不会又是一波高潮呢？
想分析这个问题，就要先弄明白一件事，我们的房价目前到底是个什么水平。
有一个理论叫做温水煮青蛙，也就是说你身边的事情每时每刻都在变化，但是因为这种变化特别细微，不容易被人察觉，但是随着时间的积累，这种变化已经变得非常大。09年我刚上大学的时候，学校周边的房价是多一平方，当时我就觉得好贵呀，谁会买这样的房子，可是等我快毕业的时候，房价变成了，我就有点后悔了，为什么的时候没有买？但是这个时候我不甘心去买了，因为我不愿意眼睁睁的看着自己多花几十万，但是等我上班几年之后变成刚需一族的时候，房价已经变成了15,，没办法，只能接盘了，但是我的同学在南京买的，每平方25,，想一想，竟然觉得我买的还是很便宜的，这个时候元一个平方的房价在我脑海中已经没有什么印象了，我甚至忘了房价可以这么便宜，虽然这也只是10年之前的事情。
所以经过房价一轮又一轮的拍打，很多人已经搞不清楚我们的房价到底是高还是低了。既然主观上搞不清，我就找来了1个指标。
房价收入比
它的计算公式是，房屋的价格除以家庭全年总收入，换句话说就是一家人不吃不喝，几年可以买下房子。美国发布的年全球住房可负担性调查报告，研究了全球8个热门的房地产市场，但是没有包括大陆地区。在这个榜单中，中国香港排名第一，不吃不喝，20年可以买套房，剩下的都是澳大利亚和美国的加州地区，一般在10年左右。国际上比较通用的标准是，3年以下是轻松模式，3~4年有点吃力，4~5倍称为高压模式，超过5年就是不能忍受。
这个榜单里面没有研究中国的大陆地区，但是正好前一段时间上海易居房地产研究院发布《年全国50城房价收入比报告》显示，年，50城房价收入比均值为13.3，就是说这50个城市平均要一家人不吃不喝，13.3年才能买一套房，这个看着不怎么高吧，？其实已经秒杀了美国大部分的大城市，排在第1名的是深圳就更吓人了是35.2。其他省市也不轻松，三亚27.6，省会城市一般在10~20之间，比如杭州17.7，南京15.4，郑州12.9，最低的是长沙6.4，房价控制得比较好，这是大家有目共睹的，但是按照上面的划分标准，超过5%的都属于不可忍受模式，但是在我们这就算幸福模式了。在我国的大部分县城房价基本都是以上了，平均工资也就不到，两个人供一套房要10年。仅仅以价格论，这时候炒房虽然不能说一定在山顶，但至少是山腰了，未来房价继续疯长的唯一情况是人民币大规模贬值，随随便便一个月拿2万工资。
房价处于高位毫无疑问，有没有空间还要看政策。
我选取了3个层面，第一国家对于房子的大政方针。第二，土地政策，面包贵不贵，也得看面粉的价格。第三，人口和资金流向。
政策层面
房住不吵，这事现在几乎每个人都知道，输入法都直接能联想输入了。这个概念是年底中央经济工作会议提出来的，此后的中央政治局会议也多次提及，可以说是很高的高度了。政策上制定下来的事情肯定是要执行的，年开春以来驻马店宝鸡，济南等地出现了放松管制和降低首付比例的楼市出境政策，但是却被上级部门紧急叫停，出现了尴尬的政策一日游。即便在疫情比较严重的情况下，房价这个口子还是没有轻易打开。不过有相关媒体解读了，从去年12月份到现在的政治局会议，已经连续三次没有提及房住不炒的概念，在过去的6年内政治局会议，只有两次出现过连续没提房地产的情况，这两次之后房地产的政策出现了一定的松绑，房地产的概念是不是又是政策松绑的信号呢？这事目前还不好说，也有可能是政府需要解决的事情太多，像淡化房地产这一热点。从各地的实际执行情况来看，还没有松绑的迹象。
地价的问题
房地产的价格很大，一部分是由地价来决定的，很多地方的政府也都高度依赖土地出让金，因此也被称为土地财政。土地的问题分两部分来看，一个是政府供给，一个是开发商需求。根据近期前10大房地产公司发布的年报来看，恒大、万科、融创中国等总土储面积均逾1亿平方米，多家房企表示，目前的土地储备量可支撑3年至5年的发展，在2月份的土地拍卖市场当中，北京上海的核心地块依然受到热捧，但是也有很多二三线城市土地流拍，对比于之前房地产开发商见地就拿，今年拿注重在核心城市布局优质地块。从需求端上来说近些年的高峰期已经过了。在政府的土地供给上，登录中国地价监测网查询了一下，年第四季度，从环比看，全国主要监测城市总体地价增速较上一季度下降0.52个百分点，为0.54%。住宅类增速为0.66%、较上一季度下降0.58、在全国重点城市地价增速上从18年到现在也是下降的趋势，开发商拿地到开发楼盘，再到商品房销售是有个长周期的，一般在3-5年之间。现在地价仍然在上涨，但是环比增速是下降的，因为通货膨胀的问题，物价都在涨，这个增速可以说是滞后于物价水平的。也就是说面粉更便宜了，那面包还有上涨的动力吗？另一个方面，成交量上看，3月23日，中指研究院发布土地报告，3月16日-22日全国40个大中城市推地总量环比增加%，推出万平方，成交万平方，开发商拿地的积极性降低了，主要城市成交量环比减少17%，30个城市无成交。当然是有疫情的原因。年全年住宅成交总面积18.9亿平方米，较年增加2%。
今年还有一个重磅文件，3月12日，国务院发布了《关于授权和委托用地审批权的决定》，这个文件解读起来比较复杂，简单的说就是某些城市的土地能不能搞房地产开发，这个权限暂时由中央下放到了地方政府。
为什么说这个文件非常重要呢？
因为这个文件解决了很多城市的一个大问题，简单说可以让城市连成一片了。最近这些年，我国的城市化进程非常快，很多大城市的城区面积都达到了几百平方公里，但是其实这些城区其实并不是一个城市，而是有一个中心城区一直往外拓，把周边的卫星城市连成了一片。比如济南就在前两年把莱芜市合并了。济南有济南的城区，莱芜有莱芜的城区，但是两个城市中间地带以前的用地性质就是农田，也就是说很多城市周边的土地是不能做房地产开发的，这样就会把城市搞得支离破碎。这个政策执行之后首先会提高土地的供给量是无疑的，另外也会提高土地的使用效率，缓解中心城区的压力向郊区释放人口。这对核心城区的房价来说，不是一个什么好消息，之前人们为了上班方便花很多钱买了一套小房子，但是现在周边的土地得到开发之后，虽然住得稍微远了一点，但是房子变大了，环境更好了，交通也很方便，干嘛不搬出去呢？从供给和需求两个角度来讲，土地的价格继续上涨的概率非常小。
第3个方面就要说一下资金和人口的问题了
房子的价格要想上涨，最终还是要靠人来买，要么是买的人多，要么是花钱多。现在来看人多是不太现实了，即便国家放开并鼓励生二孩，但是年轻人的生育率意愿正在往下降，从过往的历史经验来看，经济越发达人们就不愿意生孩子，看一下欧美和日本莫不是如此，但是整体人口增长慢，并不意味着大城市人口不增长，一线城市和省会城市还是净流入的状态，像深圳去年就流入41万人，而深圳的房价走势也是十分坚挺，但是中小城市的日子就不好过了，我们的人口流动大致方向是，农村向小城市流动，小城市向大城市流动，但是人口出生率降低之后流入小城市的人口明显不足。
原因也很简单，很多县市房价涨得也很快，并不比省会城市便宜多少，很多人干脆直接到省会一级的城市，而农村流入小城市的人口中，有一部分已经无法承受一直上涨的房价了。最后聊一聊资金，这也是影响本轮房价走势的核心，随着美联储的降息中国也必须要向市场投放人民币，其实已经开始这么做了，上面已经说过了最近在货币市场和财政市场都出台了很多措施，唯一还没有实际动用的就是直接降息了。08年放水之后房价涨得很厉害，经济学家马光远前几天也说，没见过大规模放水之后房价还会下跌的。有些人可能说我们中国现在并不缺人民币呀，为什么美元降息完之后我们就非要也投放人民币呢？这个问题要解释也比较复杂，篇幅有限，概括说一下，大家有兴趣的话我会单独拿出来说。放水其实并不是我们情愿的，而是被迫的，原因是为了人民币不升值，保护人民币不升值的原因大概有两点：
1保外贸出口，人民币升值会严重影响我们的出口，虽然这辆马车已经很疲惫了，但是还要保，因为我们的内伤也很严重。2要谨防资本的流出，其实很多人都说是防止热钱流出，但是我觉得防止资本流出可能更准确一些，热钱也有，但是其他非正常渠道收入的钱或者资本转移肯定也有，这个不往深了说。
这次放水是不是炒房者的机会？
我国经济高速发展了几十年，国际资本大量涌入，也赚的差不多了，按照美国兑付拉美和日本那套，这个时候该拍拍屁股走人了，15年的时候已经走掉了一批，没有走的部分就拿去炒楼和买债券了，去年的时候，我们楼市的总值已经超过了万亿，这是一个非常恐怖的数字，但是这些投资者一走就要带走大量的美元，留下一地鸡毛，通常最先遭殃的就是股市和房市，可以参考90年代的日本，但是我们是中国，不是东南亚的某些小国，也不会重蹈日本负责，轻轻的你可以来，也可以轻轻的走，但是要带走天边最美的云彩就不对了，这就是我们不能允许人民币升值的原因，如果人民币升值，中国的楼市和债市就会有一部分钱换成美元出逃，本来这部分钱就因为房价的长期上涨获利了，再加上升值后换的美元更多了，岂不是跑得更快吗？他们跑了引发楼市抛售踏空怎么办？
所以这次国家投放流动性是为了抵消美元升值压力，也是为了修复受疫情损伤的经济和支持各地新基建项目，而不是为了刺激房地产，不过我们也不能绝对的保证这些钱不会流向房地产，但政府绝对会严加管控。
从以上几个方面来看，虽然这次放水规模也不小，但是和08年的行情还是不一样的，08年的时候我们的房市还不温不火，而现在房子已经沸腾了很久，再炒下去就要烂在锅里了。不过整体来说，放水对楼市至少不是坏消息，但是对中小城市来说没有好消息就是坏消息，普通地级县市的房子已经失去了投资的基础。省会以上的城市，疫情结束后房价还是可能会有一小波上涨，这主要是需求被压抑的反弹，规模不会很大，但是因为疫情的原因各地财政压力比较大，土地财政还会不会继续搞，也是一个大的未知因素。刚需可以借助这个机会上车，下降的希望还是很小的，如果是短波炒房，我个人是不推荐的，房子虽然可以拿在手里，但以后成交会是个问题，在投资信条上，李嘉诚的观念还是不错的，那就是永远不要赚最后一个铜板。